深圳市统计局最新统计数据显示，1-11月份商品房施工面积2978.10万平方米，下降4.4%，其中，住宅2100.07万平方米，下降3.2%；商品房竣工面积317.38万平方米，下降40.0%，其中，住宅226.59万平方米，下降39.7%；商品房销售面积534.89万平方米，下降26.6%。

    销售面积的下降，对深圳的楼市意味着什么？高企的楼价是否因紧缩政策而出现实质性的“拐点”？对此，本报记者兵分数路，对我市数区的楼盘、房产中介以及业内人士进行了走访调查，以期对深圳房地产市场的现状与走势勾画出一个基本的轮廓。

    新盘促销小动作频现

    打折、特价等字眼已经许久与深圳楼市无缘了。可是记者在昨天的调查中发现，虽然还不愿意公开打出“降价”二字，可是很多楼盘使用种种手法，降低实际售价，为日趋冷清的市场打气。

    “特价房”价降10余万

    “我们推出了一部分单位特价销售”，昨天，在福田中心区高发·城驰销售部，售楼员告诉记者。他拿出特价房的资料介绍说，像是A栋9楼一套2房2厅55平米的房子，原价112万元，现在降到99万元；14楼一套相似面积的房子，原价117万元，现在降到105万元。售楼员不愿说明降价的原因，也不愿透露这一批特价房卖完之后是否还有特价房推出。

    新楼盘每平米降价3500元

    “小姐，我们本周刚刚推出最新的优惠政策，非常划算。”昨天下午，记者刚一走进位于罗湖区沿河路的尊寓楼盘销售中心，高级置业顾问廖小姐就热情地迎了上来。她告诉记者，楼盘是今年10月开盘的，当时的销售均价是每平方米1.95万元，没有折扣。圣诞、新年马上就要到了，公司才针对节日市场推出一部分指定楼层给予特殊优惠。

    廖小姐介绍说，如客户不需要装修，可以在售房总价中按照每平方米800元的价格减去装修费用，客户在总费用中减去装修费用的同时，按照团购价格进行打折销售。

    “如果能确定购买的话，即使只购买一套，我可以给你申请按照团购的价格销售。”廖小姐表示，如果按照团购价格购买，并且是一次性付款的话，还可以再享受0.83折优惠，而要银行按揭，就只能享受到0.85折优惠。廖小姐现场给记者算了笔账，如果按照团购购房，减去每平方米800元的装修费用，再按一次性缴清房款获得0.83折优惠后，房子每平方米的价格大约是1.6万元，比开盘时的每平方米1.95万元降低了3500元。

    昨天，在万科城售楼处，售楼员告诉记者，圣诞节、元旦期间，购买万科城的房子，无论是一次性付款还是银行按揭，都可以打99折。

    房价里含10万元装修费

    靠近南山西部通道的后海公馆及澳城是两个新楼盘，由于在市政规划中靠近地铁站，又临近西部通道，从一开盘就受到了广泛关注。昨日下午，记者一行驱车来到南山后海公馆的售楼处，售楼处工作人员介绍说，楼盘从开盘到现在已经卖出了七成左右，现在还有三成多没有售出。

    在售楼处看房的一中年男士悄声问售楼小姐，如果现在预订，能否享受到一定幅度的折扣。售楼小姐则断然地表示，现在报出的价格是含有装修费的，而且装修档次不低，包含实木地板、高档厨具、名牌空调等产品，每套房的装修总值在10万元左右。销售人员透露说，该楼盘从开盘到现在一直都是这个价格，从来都没有打过折的。

    “我们月末也可能会调价，但个人认为不会调低售价。”售楼小姐表示，如果随意调低楼盘价格，对先期买房的业主将不公平。但她又补充说，至于是调低还是调高，是由公司最后敲定的。

    在邻近的澳城售楼处内，偌大的售楼处只有记者一行两人在看房，售楼处的工作人员非常详细地介绍着楼盘的情况。该工作人员表示，现在楼市行情变化很快，也不排除公司调价的可能。

  二手楼价缩水一半不罕见

    福田＞＞中心区有豪宅降价近半

    “3房2厅123平方米，现在只要258万元！”在福田中心区益田路美联地产一家营业部，售楼员热情地介绍。他告诉记者，这套房子目前折合单价只要20975元/平方米，在今年6月房价最高的时候，这个楼盘的二手房报价是不会低于2.5万元/平方米的。

    “想要大一些的房子吗？中央花园3房2厅的怎么样？”中原地产的售楼员介绍说，这套房子现在的报价是266万元，折合单价为1.38万元/平方米。在今年5、6月份，这个楼盘这个档次的二手房报价至少在2.5万元左右。

    “小户型的房子也有很便宜的，皇庭世纪2房2厅58平方米的，现在只要90万元，单价也才15518元/平方米”，中原地产售楼员向记者介绍说，这个楼盘的二手房在6月份的报价通常在1.8万元到1.9万元之间。

    罗湖＞＞中介重点经营租房生意

    “你要租房不？过完年租金肯定还会涨起来的。”昨天下午，在罗湖区友谊路与江贝路交界处的中原地产门口，站在门口的工作人员一见到记者就打招呼，他们表示，附近楼盘离火车站比较近，地处罗湖地理优势优越，租金的涨幅反而大于房价的涨幅，因而中介已经将原来的买卖房产逐步转向了房产租赁上。“尽管利润相对售楼低些，但也好过没有生意。”他们透露说，这里的几家地产中介有一两家已经关门了。

    该中介的占先生告诉记者，附近楼盘阳关新干线63平方米的两室两厅住宅在七月份的报价是83万元，而现在业主的报价是78万元，降低了近5万元左右，但与南山、宝安等区相比，罗湖该分行附近的楼盘价格相对降低幅度不大。

    而位于万象城附近的创辉租售的置业顾问张小姐也表示，罗湖附近的楼盘都以小户型为主，尽管目前房价略有降低，但因其租金价格坚挺，所以目前房产所报售价与最高峰时相比，每平方米的售价也就降低了1000元左右。

    南山＞＞海景豪宅炒家急于出手

    南山的二手房早在上月就开始悄然松动了。美联物业相关负责人告诉记者，目前国家对房地产宏观调控政策已经取得十分明显的作用，人们对买房持谨慎态度，炒房的数量也明显减少。

    有网友在深圳房地产信息网上爆料称，半岛城邦二手价格在6月底7月初的时候，最高炒到3.3~3.5万元（121/137/139/146平米的）甚至4万（164/220平米的）的价格，而它是今年6月份出房产证的，大部分二手业主都是在这个最高位买进的，加上平均每平米2000块的交易费用，实际买进单价高达3.5~3.7万元（121/137/139/146平米的）甚至4.2万（164/220平米的）！

    昨天下午，位于半岛城邦内的中原地产地铺工作人员告诉记者，半岛城邦一线海景房一平方米成交价最高时曾达4.2万元，不过现在有一套卖家愿以每平方米3.5万元出手，中介透露说，半岛城邦一期内的低层、非一线海景房报价最低则已经跌到2.1万元一平方米。

    坂龙片区＞＞大中小户型齐跳水

    昨天上午，记者来到位于龙岗坂田的万科城。万科物业租售中心的营业部橱窗上，贴满了万科城二手房的交易信息。物业顾问陈先生热情地招呼：“现在买房比较划算啊！”他介绍说，目前正在放盘的万科城二手房，价格较今年6月的水平普遍下降了一成左右。

    “这一套万科城一期4房2厅2卫的房子，面积146平方米，要是6月份拿出来卖，至少要300万元，现在只要270万元，等于降了一成”，陈先生说。

    这还不是降幅最大的，陈先生又介绍了一套万科城二期4房2厅3卫的房子，面积175平方米，同样类型、面积的房子在6月份的叫价是400万元，而现在这套房子的报价只有350万元，较6月份的水平降低了12.5%。

    世华地产在坂田的一家营业部橱窗上，张贴着的一张交易信息介绍：金地梅陇镇一套3房2厅2卫109平方米的房子，叫价114.45万元，折合单价为10500元/平方米。世华地产的售楼员热情地告诉记者，现在买这套房子非常合算，今年6月的时候，同一楼盘，相似楼层、面积、朝向的房子，在二手房市场上的要价绝对不低于1.5万元/平方米，现在已经降价将近一半。

 

 ■专家观点

    不断试探房价底线

    深圳市房地产研究中心副主任王锋说，“目前市场上出现的一些开发商打折促销的行为，说明开发商在不断试探房价的底线，这样有助于房价的理性回归，而房价一旦回归理性，房地产市场也将更理性地发展。”

    中央经济工作会议提出，消费、投资和外贸要协调拉动经济发展。“我个人更看好消费的拉动，因为外贸会经常受到国际因素的影响和压力，投资也有结构不合理的地方而影响投资效益，那么扩大内需就应该是国家所大力倡导和支持的。房地产作为广大居民的最大宗消费，国家的种种调控政策，是要控制房地产市场中的非理性成分，而不是抑制其发展。”王锋说。

    王锋说，根据规划，未来深圳人口的机械性增长还会出现很长一段时期，对住房的潜在需求还很大。目前，房贷从紧的政策、投资客从深圳市场退出，使深圳楼市有些萧条的感觉，但是成交量萎缩并不表示供求关系发生逆转，只能说明市场的观望气氛浓厚。

    ■记者手记

    变了,全变了

    和以前完全不一样了!以前卖房者都说房款要实收，交易过程中的费用都要由买家承担。而现在不但卖家可以承担这些费用，价格还有商量的余地。

    美联物业一相关负责人回忆说:“以前房子太好卖了，好一点的房子可以说一天一个价，有时候成交的价格连业主自己都想像不到能卖那么高。”，“在房价最高峰、房市最火爆的时候，中介最担心的就是买房悔价了。常常是价格都已经谈好，合同签了，定金也交了。但只睡一宿觉的工夫，卖方就开始反悔了，有的宁愿损失掉订金也坚决不卖了。而现在正好相反，房产市场已经转向买方市场，买方在签订了合同后反而要先反悔了，就是因为担心房价继续下跌。

    与以前完全改变的还不止这些。在昨天的采访中，记者走访的地产中介商的营业部，除了记者以外，记者竟然没有发现一个客户上门询问！地产中介售楼员们谈到现在的行情，无不眉头紧锁。以前他们都是坐在营业厅等客人，客人还得排队，现在售楼员们都手拿着宣传单上街揽客，依然生意冷清。坂田一地产中介的职员告诉记者，以前在他们在这一片开几家店面都忙不过来，现在只留一家店面都很闲。